今回施工中のワンルーム賃貸マンションですが、工事も最終工程のバルコニー床の防水工事に取り掛かりました。

賃貸マンションの床面はモルタル金鏝仕上げ叉は塗り床になっている事が多く、いわゆる床面の防水処理は殆どされていません。大きな理由は建物建築費全体のコスト圧縮にあり、オーナー様の意向としてはより高い利回りを考えた場合、出来るだけ建築費用を抑えようとする為です。

新築当時はさほど問題は有りませんが、コンクリートの乾燥収縮によるひび割れは避けられず、10年もすると平場や排水溝・ドレン周りにひび割れが発生し易くなります。

また、コンクリート打放しの躯体とその上に塗られたモルタルに隙間が生じ、いわゆる「モルタル浮き」も同時に発生します。原因は躯体のコンクリートとモルタルの収縮係数の差によるもので、築後15年位になるとバルコニー全体に発生が見られます。

特に、ひび割れの場合には雨水が躯体内部に浸入し、コンクリートの中性化を促進して内部鉄筋の腐食による爆裂にいたり、場合によってはクラックがコンクリートを貫通して軒天に達し、雨水が浸入してエフロレッセンスの発生も見られ、建物美観を大きく損う原因となります。

賃貸のマンションなどではこのまま放置されているケースも多く、結果的には建物の資産価値を損う原因ともなっています。その為、床面のひび割れやモルタル浮きを補修して防水工事を行う事が必要ですが、工事を行うにあたっては足場を掛ける必要が有ります。

したがって単体でのバルコニー防水工事は室内側からの作業となり、入居様には大きなご負担をかける事にもなります。しかも工期は長くコスト的に割高となってしまい、殆どの場合外壁改修工事や屋上防水工事など、全体を含めた改修工事の際に実施されています。

防水工事はひび割れやモルタル浮きの下地補修工事が必須ですが、一般的な工法としてはウレタン塗膜防水工法が有ります。その他に長尺塩ビ防滑シート張り工法や、ＦＲＰ工法なども有りますが、コスト的な面や作業性の良さから主流になっています。ウレタン塗膜防水は平場・排水溝・巾木・ドレン廻りに施工します。

なお、床は雨や積雪で大変滑り易い為、最後の工程のトップコート仕上げの前に細かいチップを蒔き、防滑仕様にして仕上げます。

①　施工前　上げ裏の漏水状況の例


②　床の下地調整（ケレンして既存塗膜などを除去・平滑にします。）


③　プライマー塗布


④　排水溝周りに補強の為メッシュシートを敷き込みます。（ウレタンの亀裂防止）


⑤　ウレタン鏝仕上げ　1回目


⑥　ウレタン鏝仕上げ　2回目


⑦　細かいゴムチップなどを蒔いてトップコート塗布（防滑仕上げ）


⑧　施工完了


関連サイト「住宅塗替え塗装ドットコム」
【地元仙台の気候風土・諸事情に適合し、経験豊富で多くの施工実績を持った職人がどんな塗り替えにも対応いたします】

今回の住宅塗り替え工事は天候にも恵まれ、順調に進んで施工が完了して足場解体の運びとなりました。解体前の竣工検査では施主様よりお褒めのお言葉を頂き、施工させて頂いた職人共々感謝申し上げます。

屋根と外壁のカラーシュミレーションは奥様と娘さんの希望を取り入れられ、結果的には期待通りの彩りと仕上がり感にご満足頂けたご様子でした。やはり、女性の色彩感覚が常に優先される傾向に有るようです。

最近、ネットでお問い合わせを頂くお客様にはフッ素樹脂塗料への関心が高く、御見積りの段階ではシリコンとフッ素の2つのパターンで提出する機会が多くなりました。35年位のロングスパンで考えた場合、シリコン樹脂仕様で塗替えを3回するのか、叉はフッ素樹脂仕様で2回にするのかは結局お客様の判断です。

但し、耐候性の有る高機能の塗料を塗ったとしても、大気汚染物質や雨垂れによる汚染を完璧に防ぐ事はできず、美観上の点で塗り替えが必要な場合も考えられます。結局、一概に高い材料だから良いという事ではなく、その建物に合ったコストパフォーマンスをどこで判断するかにかかっているのではないでしょうか。

なお、今回は外壁がサイディング横貼りの為、縦目地のシールは紫外線による劣化が進行し、シールが痩せて外壁との隙間が多く生じ、硬化してしまって防水機能は低下していました。

その為、今回は外壁の縦目地の他軒天との取合部を含め、木製の窓枠・外壁出隅など全てのシール打替えをさせて頂きました。お客様のご負担は多くなりますが、結果的には全体的にバランスの取れた塗り替え工事となり、ひいてはロングコストの低減に繋がるのではないかと思います。

※塗装工程と材料（フッ素樹脂塗料仕様）


トタン屋根　フッ素樹脂塗料　２液型塗布


軒天との取合部　変性シリコン打替え


サイディング　水性フッ素樹脂塗料塗布01


サイディング　水性フッ素樹脂塗料塗布02


サッシ木製窓枠　キシラデコール塗布


木製窓枠廻り　変性シリコン打替え


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インターネットで見積もり依頼を頂いたお客様からご成約を頂き、足場の架設を終了して高圧洗浄作業に入りました。

今回の塗替え仕様は屋根と外壁（サイディング）共にフッ素樹脂塗料で、外壁目地と窓枠周りのシール打替えを含む工事です。

最近のお客様はフッ素樹脂塗料の関心が高く、塗料についてもいろんな知識・情報をお持ちの方が増え、ご要望も増えた様な気がします。フッ素樹脂塗料の場合、シリコン樹脂と比べると材料は3倍半位する高級な材料で、屋根と壁全部に使用した場合には総額で25万～30万位の金額アップとなります。

しかし、今回は築後10年目での塗替えという事もあり、今後の塗替え予定を考慮した場合、シリコン樹脂塗料に比べるとフッ素樹脂塗料の耐候性は5～8年位は長いと言われています。今後20年位のスパンで考えた場合、シリコンで2回の塗替えをフッソ１回で済ませるという考え方になります。

お客様によっては屋根だけフッソ樹脂塗料塗りを希望される場合も有りますが、屋根と外壁の塗替え周期が異なる為、いちがいにお勧めできるともいえません。また、サイディング外壁の場合には外壁目地や、サッシ・窓枠廻りのシールの打替えは必須の工事ですので、どうしても全体的に工事予算は高めになります。

しかし、計画的な修繕計画を立てる事により大切な財産であるお家の寿命を延ばし、快適で美観の整った住環境を維持する事は重要な要素です。同時に資産価値を維持することにも繋がります。

足場架設工事


トタン屋根の高圧洗浄


サイディング外壁の高圧洗浄


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